商品房销售面积如何计算,什么是套内建筑面积?

2022-05-06      来源:淮房网   浏览次数:0

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按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号):商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即:

  商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

  一、套内建筑面积的计算方法:

  ①套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

  ②套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:

  (1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

  (2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分:

  (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积;

  (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

  下列空间不得计入公用建筑面积:

  (1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

  (2)作为人防工程的地下室。

  公用建筑面积计算公式:

  公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

  公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

  分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

  因此,商品房销售面积公式还可表达为:

  商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)



建筑面积亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和方法是:

  (1)单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

  (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

  (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

  (4)用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

  (5)穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

  (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

  (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用),层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。

  (8)独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬,按外围水平面积计算建筑面积。

  (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

  (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

  (11)突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

  (12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

  (13)住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯,并设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外,在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围有:

  (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板,如:柱、垛、勒脚等。

  (2)检修、消防等用的室外爬梯,宽度在60厘米以内的钢梯。

  (3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

  (4)没有围护结构的屋顶水箱间。

  (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

  (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

  (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。

  从以上可以看出,住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时,如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑,可以咨询专业人员或请专门测量机构,依照上述标准重新测量计算。



成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

  成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

  1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2):


  套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

  a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

  b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

  c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

  d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

  2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3):

  套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4):

  套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

  附:房屋的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4):

  房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

  独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

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